Реновирование старой квартиры – на что стоит тратиться, а на что нет?

В последнее время стало очень популярным реновирование квартир в старом жилом фонде. Кто-то это делает для себя, а для кого-то это бизнес. Дело затратное и трудоемкое, однако малых инвесторов это не пугает. Обновленные квартиры выгодно отличаются от нереновированных «коллег» по району и пользуются спросом на рынке недвижимости.

Так в чем же именно заключается реновация квартиры? На что стоит потратить деньги, а на чем можно сэкономить? На первый взгляд все просто -  надо сломать и убрать всю имеющуюся отделку, заменить ее на новую, современную и красивую. Обновляя интерьер типовой квартиры в обычном спальном районе, надо понимать, что рынок диктует свои условия и цены. Рулоны обоев за 100 евро за штуку, плинтуса и двери из натурального дерева или керамическая плитка, заказанная в Венеции и лично уложенная именитым мастером, никогда себя не окупят. Такие вложения уместны при ремонте эксклюзивной недвижимости. Хотя, есть единичные случаи, когда в квартире в спальном районе делается очень дорогой ремонт, стоимостью выше 50% от стоимости самой квартиры. 

При ремонте квартиры для дальнейшей перепродажи надо понимать, кто потенциальный покупатель и что ему необходимо. Если это семья, то тут важен комфорт, наличие встроенных больших шкафов и современной кухни с техникой. Мода на шкафы циклична, сначала было популярно иметь много мебели в квартире, потом мода изменилась на минимализм (меньше мебели, меньших объемов, например, комод вместо шкафа), а сегодня снова вернулась на наличие большего пространства для хранения. Чтобы получить больше места на одной и той же площади шкафы изготавливаются на заказ от пола до потолка. 

Коммунальные платежи имеют тенденцию к постоянному росту, и именно поэтому большим спросом сейчас пользуются перепланированные квартиры. Например, если из 1-комнатной сделать 2-х комнатную, перенеся лишь кухню в гостиную. Получится отдельная спальная комната и гостиная с открытой кухней. Такой вариант точно поднимет стоимость объекта, к тому же сделает более привлекательным в глазах потенциального покупателя. Ведь использовать ее можно как двухкомнатную, а по метражу квартира так и останется однокомнатной, соответственно и коммунальные платежи из расчета на комнату будут меньше. 

Но у этой шикарной идеи есть и недостатки: 

- порой, требуются дополнительные насосы для канализации (иногда нельзя сделать канализацию, которая будет использовать силу гравитации)

-  у Вас в новой спальне, которая находится в бывшей кухне вроде бы все хорошо, но у соседей сверху или снизу там все еще кухня, на которой часто кладут на пол плитку. Туда падают вилки, ложки, кастрюльки или просто двигается стул туда-сюда во время обычного

застолья, и Вы не можете заснуть. Ночью, во время тишины эти звуки становятся очень громкими. 

Окна, двери, априори, надо менять на современные, как и батареи отопления (батареи, обычно, собственность квартирного товарищества). Без этого квартиру нельзя считать реновированной. Ламинатный пол или паркетный? Скорее новый ламинат, чем обновленный старый паркет. Как бы экологичен не был паркет, но в спальных районах клиенты предпочитают новый качественный ламинат ввиду его красивого внешнего вида и приемлемой стоимости. Хороший ламинат, примерно, в 2 раза дешевле бюджетного паркета. Если нравится тактильно теплый пол – выбирайте паркет.   

Выравнивание стен под покраску с восстановлением правильной геометрии комнат - очень дорогая услуга, и на мой взгляд, себя не оправдает при эксплуатации и продаже. Для меня важно, чтобы стены были ровные, под покраску, но идеальная геометрия не важна. Поэтому при выравнивании стен я предпочитаю просто т.н. «протяжку». У крашеных бетонных стен есть одно неприятное свойство – это тактильное ощущение холода. Например, идентично покрашенные гипсокартонные стены тактильно не вызывают ощущения холода, так как внешний слой – картон, а не бетон. Уюта и дизайна добавит одна акцентная стена. Это может быть другой цвет краски или другого цвета/фактуры/дизайна обои.  

На ванной комнате советую сильно не экономить. Ванные комнаты часто «продают» квартиры. Это одна из самых затратных частей ремонта и конкурирует денежно кухней. Красиво подобранный дизайн ванной это уже успех на 80%. Тут могут быть расхождения во мнениях относительно ванной или душевой кабины. Но на практике квартиры с ванными продаются лучше. Если есть возможность поставить двойную раковину, то этим надо воспользоваться, и клиенты оценят это по достоинству. Бюджет ремонта ванной комнаты может отличаться в разы, зависит от следующих основных факторов: 

- качество плитки (обычно, чем больших размеров плитка и прямее – тем дороже стоимость метра)

- качество сантехники

- наличие подогрева пола

- потолок (гипсокартонный или навесной)

- полотенцесушитель 

Наличие мебели в реновированной квартире для продажи — это не «must have». Спрос есть и на пустые квартиры, без мебели. В таком случае цена должна быть чуть ниже, но клиент все равно на нее найдется, так как некоторые хотят подобрать мебель на свой вкус.

Отдельно стоит отметить, что все перепланировки в квартире требуют разрешений, проектов и согласований. Без корректной документации перепланированную квартиру невозможно купить с финансированием банка.

Примерные стоимости бюджетного ремонта квартир с минимальной мебелью:

1-комнатная квартира: около 10000евро и выше

2-комнатная квартира: около 15000евро и выше

3-комнатная квартира: около 20000евро и выше

Имейте в виду, что на стоимость ремонта кардинально может повлиять все, что угодно, начиная с кухни (можно заказать кухню за 2500евро, а можно за 10000-15000евро) и заканчивая сантехникой и шторами. Разброс цен и возможностей очень большой. 

Удачи в ремонте!

#skynixrealestate